Ondanks het ernstig verslechterde woningmarksentiment komt het eind van de prijscorrectie in zicht. ABN Amro stelt de prijsramingen licht naar boven bij van -6% naar -5% voor 2023 en van -4% naar -3% voor 2024. De betaalbaarheid zal zeer geleidelijk verbeteren: via loonstijgingen ter compensatie van de gestegen inflatie. Het aantal transacties blijft door de matige betaalbaarheid én door het gebrek aan nieuwbouwwoningen laag. De transactieraming voor 2023 blijft ongewijzigd op -5%; voor 2024 is deze verlaagd van +2,5% naar -2,5%.
Ondanks de recente prijsdalingen is de woningmarkt nog altijd matig betaalbaar. De verhouding tussen de netto woonlasten en het netto inkomen ligt duidelijk hoger dan in het verleden. Ook de financierbaarheid van woningen laat te wensen over. Afgezet tegen het bedrag dat kopers op basis van hun inkomen mogen lenen, zijn de waarderingen relatief hoog. Desondanks houdt de bank er rekening mee dat een belangrijk gedeelte van de prijsdaling al heeft plaatsgevonden. Mede vanwege de recent iets gunstigere gegevens over de prijsontwikkeling, zowel van CBS/Kadaster als van NVM, zijn de prijsramingen dus licht opwaarts bijgesteld.
De stabilisatie van het woningmarktvertrouwen op een laag niveau weerspiegelt zich in de transacties. Het aantal transacties van bestaande woningen daalt duidelijk minder sterk dan voorheen. In de twaalf maanden tot en met mei 2023 gingen er in totaal 186.000 bestaande woningen van de hand. Dat zijn er 7% minder dan in het jaar tot en met mei 2022. Eerder daalde het aantal transacties nog met 20% jaar-op-jaar. Ook de NVM-cijfers laten zien dat het aantal transacties op jaarbasis minder hard daalt dan eerder het geval was.
De transactievooruitzichten zijn echter allesbehalve gunstig. Het aantal aankopen van bestaande woningen hangt namelijk sterk samen met van hoeveel nieuwbouwwoningen er op de markt komen en verkocht worden. Nieuwbouw creëert ruimte voor doorstroming bij bestaande woningen. Vanwege de aanhoudende problemen bij nieuwbouw door de hogere rente-, loon- en materiaalkosten, de dure bouwgrond en het hardnekkige stikstofdossier dreigt het aantal realisaties nieuwbouwwoningen achter te blijven.
Regelmatig worden koopcontracten van nieuwe projecten ontbonden, omdat de voorverkoopgrens van 70% niet is gehaald. Ook de afname van het aantal aangevraagde en afgegeven bouwvergunningen wijst vooruit op een daling van het aantal opleveringen in de toekomst. Dit dreigt een belemmering te gaan vormen voor de transacties op langere termijn, niet alleen van nieuwe, maar ook van bestaande koopwoningen.
Tot slot is er nog het aanhoudende gebrek aan woningen. De bevolking blijft groeien, vooral door migratie want Nederland geldt als een aantrekkelijk vestigingsland. Daarnaast willen steeds meer mensen zelfstandig wonen. De combinatie van een groeiend aantal inwoners en meer eenpersoonshuishoudens zorgt voor een grotere woningbehoefte. De bouw van nieuwe woningen kan de vraag helaas nauwelijks bijbenen. Onder andere de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond vormt een belangrijke belemmering.
Demissionair minister Hugo de Jonge wilde het grondbeleid hervormen en gemeenten meer ruimte geven om sneller tot onteigening over te gaan. Of het hier van gaat komen is na de val van het kabinet hoogst onzeker. Dit geldt ook voor andere dossiers als de Nota Ruimte. Met de groeiende onzekerheid voor de bouwsector groeit het risico dat het aantal woningrealisaties achterblijft bij de woningbehoefte. Volgens ABF Research is het statistisch woningtekort vorig jaar al met 75.000 opgelopen naar 390.000.
De hele rapportage is hier te lezen.
N.B. Niet in het onderzoek genoemd is het door vrijwel de gehele vastgoedmarkt verguisde woningmarktbeleid van het kabinet Rutte IV onder aanvoering van Hugo de Jonge. Dit falende beleid wordt door deskundigen als medeoorzaak voor de stilvallende nieuwbouwwoningproductie genoemd. Door zijn populistische 'betaalbaar wonen'- en sturm und drang-beleid zijn veel investeerders en beleggers namelijk hun vertrouwen volledig kwijt in de regering kwijtgeraakt. Veel investeringen worden nu gedaan in onder meer buitenlands vastgoed.
Links
www.abnamro.nl
Tags
nieuws, interieur, woningmarkt, vastgoed, bouw, prognose, hypotheken, nieuwbouw, projecten, bouwprojecten, rente, hypotheekrente, onderzoek, branchevereniging, tekorten, starters, woningbehoefte, bestaand, verhuizen, interieur, inrichting, overheid, regering, minister, #nvm, #abnamro, #cbs, #kadaster, #abfresearch, #hugodejonge
